美国物业管理模式走进中国尚待时日

身兼美国联美集团（The REMM Group）总裁和联美中国公司（REMM China）会长的罗伯特·泰勒（Robert Taylor）目前正致力于为中国培养物业管理人才，以此将美国的物业管理模式带入中国。尽管中国目前的房地产发展状况与上个世纪20年代的美国非常相似，但有别于目前国内物业管理的美国模式在中国的可行性究竟有多大值得考虑。

与美国相比，“中国目前大多数物业管理模式还是处于一种最原始的阶段，只是简单地对物业进行一些最低层次上的管理，比如门卫和保洁。”层次的一高一低是泰勒眼中两国物业管理模式上的最大差异。泰勒指出在美国物业管理实行注册制，任何注册物业管理师都必须达到美国房地产经纪人协会物业管理学会(IREM)制定的严格标准，在拿到注册物业管理师(CPM)证书后，物业管理师方可组建一个团队。其主要职责为制定管理和保养计划、编制预算、负责租金收取和营销活动等，并由团队的各职能部门实施具体管理。其物业管理模式的核心就是延长房屋的使用期并为业主带来最为经济的运作费用。对于一般的清洁、保安、设备维修等工作，美国的物业管理公司通常会将其承包给其他专业公司，例如小区绿化由专业绿化公司来承担，维修工作交给签订合同的专业公司。

而中国目前物业管理的现状则给美国模式的引入设置了难题。主管物业管理的第一太平戴维斯的董事长邹锦标曾分析：“目前中国并不缺乏先进的物业管理机构和经验，水平过低主要源于物业管理成本费太低。”他认为国内普遍较低的物业管理费标准使得物业管理水平难以全面提高。

尽管包括五大代理行在内的许多国际物业管理公司都沿用了国际先进的物业管理经验，但仅主要应用于高档项目，其他大多数项目物业管理水平过低在所难免。

同时，美国与中国在国情和政策方面的差别，也会给直接沿用美国物业管理的模式带来很大的障碍。在美国，大多为独立住宅，所以通常整栋房子被一个业主拥有，业主可以很轻松地通过聘用一个专业团队来进行物业管理操作，而房子的开发商并不会参与物业管理；而在中国，除了一些商业项目以外，一般一栋楼通常都会被不同的业主共同拥有，而物业管理公司则将由开发商来决定，因此开发商更多地会考虑降低成本。

而在职业资格方面，尽管建设部2005年颁发了《物业管理师制度暂行规定》，要求在中国从事物业管理工作必须持有物业管理师资格证，但这不是一种行业行为，而是政府的强制规定，其标准也与美国的CPM相差甚远。

因此，泰勒认为针对目前中国的国情，培训中国本土具备国际水平与资质的物业管理人才正是实践美国先进物业管理经验的有效方式。在中国，物业管理是一个较新的学科，许多大学开展了以后缺乏实际理论，学生所学习的理论与实际操作相差甚远，而许多教学的内容也对国际的实际经验重视不够，因此引入国际专家进行实际教学的效果会比较明显。

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美国房地产经纪人协会物业管理学会(IRＥＭ)是负责培训注册物业管理师的组织。其总部设在芝加哥，有100多个地方分会。目前，注册物业管理师约有15000名，他们管理着全美8770亿美元的房地产，960万套住宅，76亿平方英尺的商业楼宇。