世联—沈阳奥林匹克花园定位及物业发展建议报告（111页PPT终期汇报稿）

沈阳奥林匹克花园项目

定位与发展战略

终期汇报稿

谨呈: 沈阳奥林匹克置业投资有限公司 本次汇报主要内容 本项目需要思考的问题以及本报告主要研究内容 城市总体经济与房地产经济分析结论： 沈阳整体经济迅速发展，为项目的持续开发提供了良好的市场环境和平台。 本区域规划发展及各区域竞争结论： 强势的资源条件及区域的规划利好，使得棋盘山区域有成为沈阳“富人区”的趋势。 低密度物业及客户分析结论： 案例借鉴结论： 参考案例： 上海新浦江城、深圳万科城、北京奥园 借鉴点： 郊区的大规模低密度项目，如何形成对区域外客户持续的拉动力？ 如何保证大规模项目的持续开发和持续销售？ 项目发展战略 项目的核心战略在于扬项目之长，同时要补足项目急缺之短 扬“环境优势”之长的具体策略 补“配套不足”之短的具体策略 多项措施齐推进，共同打造沈阳首席别墅社区 产品定位 价格策略及定位 户型面积配比 三期不同物业类型产品分布建议 公建配套布局建议 分期开发策略总纲 一期开发策略要点 一期产品配比 二期开发策略要点 二期产品配比 产品指标—— 建设规模：6.51万m2 产品形式：小独栋、联排别墅、情景洋房 三期开发策略要点 三期产品配比 四期开发策略要点 四期产品配比 分期开发量汇总 经济测算的前提 ——成本取费： 三期全部地价款于3.1期一次性付清，设定全部以自有资金支付； 前期工程费用中，除建筑单体设计费分期支付外，其余均在3.1期一次性付清。 建筑安装成本及基础设施（大、小市政配套）的资金都分期支付； 建安成本及小市政配套部分由乙方垫资50%； 其他税费都在各自发生的期间支付。 ——分期开发： 项目分期开发的规模和物业形式，均依据中期报告中的分期策略确定。 商业和会所的开发分别安排在3.1和3.3期。 ——项目销售： 项目销售期自2007年5月开始； 销售价格的确定基于中期报告中对各物业的价格定位； 随着项目进展，同类物业的价格逐年上涨3%。 商业和会所部分未计算任何出租或经营收入。 产品开发节奏的模拟 设定同一物业形式的销售均价逐年走高，年增长3％ 配套的商业和会所分别在3.1和3.3期建设，假定所有配套在住宅销售期内均为持有物业。 项目投资成本分析 资金来源与运用分析——首期需向银行贷款4500万元 资金投入及回收分析 项目利润分析

——净利润4.3亿元 关键点1：注重材料的质感 使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉； 关键点2：注重细部工艺的精良 注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化； 关键点3：注重立面的设计感 通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。 洋房产品意向

简约偏现代 洋房是一种创新产品，建议将欧式符号简约化，加入一些体现现代时尚和创新的元素，立面风格上偏现代时尚的感觉； 别墅产品意向

简约偏欧式 欧式风格的别墅易于被客户认知和接受，建议别墅的立面风格采用偏欧式设计，于简约现代风格中掺入更多的欧式符号； 可通过别墅与洋房使用同样的玻璃、石材等材料，实现项目总体的风格统一。 联院在东北地区可实现的理由 从市场角度：北京低密度市场不乏联院别墅的案例。如香江别墅、亚澜湾以及世联前期服务过的香榭花园马坡项目。且香江别墅的联院户型设计较好，没有明显的不足之处。 从技术角度：通过市场案例的研究，我们发现：户型设计可以满足日照要求；同时通过功能空间的妥善排布，能够保证居住的舒适性。 从功能角度：联院别墅能有效提高土地利用率，提升整个项目的容积率。 北京低密度市场有过很多联院别墅的案例，设计上不存在问题 联院别墅能够增加土地利用率，从而提升整个项目的容积率 香榭花园马坡项目由独栋别墅和联院别墅两种物业形式组成，其总体容积率为0.418。 其中联院别墅的容积率做到了0.42以上，提升了整个项目的土地利用率。 户型设计中可以很好地解决日照问题 功能空间的布置方面，尽量保证起居室和主卧等主要功能空间的良好采光和通风 联院别墅一般采用“L”型或“U”型户型设计，虽解决了南北两侧房屋的日照间距问题，但不能避免的是，有一些功能空间为东西朝向。因此，在功能空间的布置方面，要尽量保证主要功能空间的良好采光和通风，以及保证其具有最好的景观面，以保证居住的舒适度。 香江别墅G户型示意

地上建筑面积334.23平米 新浦江城户型示意

地上建筑面积219.51平米 观唐H户型示意[1]

地上建筑面积310.38平米 首层为主要起居空间，朝南布置自带卫生间的老人房（或客人房），大部分户型老人房及客房还带有独立的院落。 东西向布置独立餐厅，面向内庭院，室内外空间充分交流。正餐厅与中厨相连，早餐厅与西厨相连，但又相互独立。早餐厅具有较好的视野及相对安静的空间。 观唐H户型示意[1]

二层空间楼梯两侧，一边是独立的主卧区，一边是客卧，中间以家庭室连接。主卧区需上几步台阶方可到达，体现了主人的尊贵。主卧区含卧室、书房、更衣间以及主卫。 银河湾基本资料 银河湾与本项目的对比分析 1. 资源环境：本项目区域环境匀质，已形成高端认知。 银河湾所在区域属于城市核心区边缘，周边环境较嘈杂，周边产业对空气环境等产生一定污染。相比较而言，本项目区域产品和环境都较为匀质，在沈阳市场已经形成高尚认知。 2. 位置：银河湾与本项目属于同一交通距离圈。 银河湾与城市核心区的距离比本项目更近，本项目多出不到十分钟的车程，但对于郊区低密度物业而言，十分钟内仍属于同一交通距离圈。 3. 产品：本项目具有更低密度的社区面貌。 银河湾的整体容积率为1.5，从其规划图上看，多数为洋房、多层和小高层、高层产品，只有极少量的别墅和类别墅；根据世联的案例研究，容积率为1.5的社区，其产品配比基本是：多层和高层的占地比例为7：3，多层和高层的建面比例为3：7，低密度产品只是极少数，整体展现的是中等密度的社区形象。而本项目的容积率为0.68，产品以低密度的联排和洋房为主，展现的是更加低密度的社区形象。 4. 客户：本项目具有更加广泛的客户群体。 银河湾以其中等密度的社区形象以及洋房、多层和高层的产品形式，将会较多地吸引地缘性客户；而本项目作为沈阳首席别墅社区，其产品形象更为高端，将吸引到来自沈阳全市的中高端客户。 典型案例产品比例指标列表 本项目的竞争策略 3.1期的功能定位 启动期通过多种产品形式的组合，丰富项目产品线，扩大客户群体，实现资金的迅速回笼，保证项目持续开发。 建设部分基础配套，培育自住客户，形成别墅社区的居住氛围，保证后期的持续销售。 3.1期产品定位 3.1期产品的面积区间及户型平面建议 小独栋别墅的户型面积建议 保证户型的舒适性； 不能过多牺牲项目容积率； 考虑沈阳市场可接受的面积区间； 参考北京观唐，小独栋设计在保证整体容积率为0.47的情况下，也保证了户型的舒适度，其户型面积区间一般在300平米以上。 小独栋别墅参考户型[1] 首层为主要起居空间，朝南布置自带卫生间的……