A~大连巨威房地产土城子村项目总体定位及物业发展建议报告

坡地产品停车示意 利用坡地实现半地下停车 坡地住宅停车示意 坡地产品是创新产品，产品要点是充分结合地势进行产品设计，建议停车结合坡地高差，在不增加建筑面积条件下规划出独立的车库，同时不会影响景观； <2.2m <2.2m 利用坡地作车库 正立面 剖面 * 坡地产品停车位建议 创新价值点：为高层高端产品----海景豪宅产品提供车库装修、地下单元大堂 通过部分简单装修装饰，改变地下室的简陋形象，设置部分封闭的车库，满足高端客户的特殊需求。 地下单元大堂：体现项目的豪气，以及居住的情调，业主的身份。 * 观景高层停车位建议 住宅产品价值构建 产品类型与户型面积确定 产品价值体系建议 停车位建议 外观体系建议 * 建筑风格为法国南部地中海风格，古典但较简结，大落地窗通透，外墙及瓦顶为热带风格，色彩鲜明，加上欧式小阳台，可谓美仑美奂。 建筑外观 * 建筑外观提升项目品质感 材料的质感 细部工艺的精良 有设计感的立面 三大关键举措 * 建筑外观考虑因素 关键点1：注重材料的质感 使用有质感的材料，如：石材或面砖，体现客户身份感，迎合目标客户需求； 强调材料的对比和穿插使用，使立面丰富而不失稳重； 玻璃使建筑变得通透和敞亮，用石材装点局部，体现大气、厚重的感觉； * 建筑外观考虑因素 关键点2：注重细部工艺的精良 注重窗框、檐口、栏杆等细部工艺的品质，从小处体现项目整体的高档次和高价值； 注意落水管道和空调机位的处理；细节处考虑周到，体现人性化； * 建筑外观考虑因素 关键点3：注重立面的设计感 通过建筑立面色彩、材质或形象等的变化，体现出立面的设计感和创新，不落俗套。 * 建筑外观考虑因素 别墅建筑外观 * 别墅建筑外观 * 别墅建筑外观 * 别墅建筑外观 * 坡地洋房建筑外观 * 坡地洋房建筑外观 * 坡地洋房建筑外观 * 高层建筑外观 * 小高层建筑外观 * 园林景观价值构建 * 园林规划设计原则 体现滨海社区意向和海文化：园林景观最大限度地建立与海的直接联系，以海洋元素为核心打造整体园林 体现自然保护和生态和谐：最大限度利用原有自然条件资源，减少对自然的改造和破坏 体现参与性和互动：提高园林景观的趣味性和活力，要结合人的活动增强其参与性 体现成本控制：合理控制园林成本的投入，以实现投入产出最优化 * 园林景观价值构建 滨海园林的重要元素 水的运用 强调水的情趣性、参与性和自然性，最大限度地将海水与社区相融合 材质 道路蜿蜒曲折，结合地形强调就势；结合园林和细节元素体现滨海特色 道路 植被 情趣空间 小品 运用较多的沙滩元素、木材等，强调原生态和滨海特色 利用地形地貌形成高低错落，富有层次感，较多滨海风情的植被应用 多个情趣交流空间分散排布，提供交流活动平台 体现滨海休闲文化情趣 * 园林景观价值构建 体现滨海社区意向——海水的运用 亲水平台提供另外一种与海接触的舒适距离，不近不远，悠闲自在 将海水引入社区，形成独具特色的内部景观，最大限度地把社区与海联系起来 最近距离接触海的人造沙滩 内外结合、相映成趣的水景 不近不远的亲水平台 * 园林景观价值构建 体现滨海社区意向——随处可见的海洋元素主题的小品 海鱼式对讲机 海鸟造型路灯 螃蟹雕塑小品 路边的海螺装饰 滨海生活雕塑小品 沙滩造型的标示 * 园林景观价值构建 体现滨海社区意向——通过道路将海景引入社区 进入社区的主通道沿海而筑，最大限度地建立社区与海的联系，从而用动线将海景引入社区内部，形成社区与海的互动与呼应。 * 园林景观价值构建 体现滨海社区意向——道路装饰系统 道路绿化系统融入海洋文化元素，增强趣味性和滨海生活氛围 台阶上的脚丫装饰 下水井盖的热带鱼造型 栏杆边的海鱼装饰 道路上的波浪型装饰花纹 * 园林景观价值构建 体现滨海社区意向——以耐盐性、抗风性强的滨海阔叶树木和灌木为主 * 园林景观价值构建 体现自然保护与生态和谐——体现自然生态的木栈道和海滩小路 人行通道以木质栈道为主，体现自然生态特色 人造沙滩既凸现了海滨风情，也是原生态的完美体现 木板和贝壳组成的小路通向海岸 山体上的栈道 山体上的栈道 海岸栈道 * 园林景观价值构建 体现自然保护与生态和谐——结合植被和地形地貌的花街 充分利用原有地形地貌，结合空间变化与植被绿化，反复折回的车道与绿化形成了图案化的景观效果 公共性较强，车流人流的穿梭与互动构成趣味性的主题 * 园林景观价值构建 体现景观的参与性——分散布置的情趣空间提供交流、活动的场所 情趣空间结合小品和园林布置，提供给人们轻松、随意的交流空间，体现人与景观的互融 * 园林景观价值构建 体现景观的参与性——人造沙滩 人造沙滩设置部分活动、休闲设施，人们不仅可以在此与海亲密接触，同时也可以举行各种活动，增强景观参与性、趣味性，体现与海的互动 沙滩排球场 沙滩凉亭 沙滩游泳池 沙滩游泳池 * 园林景观价值构建 商业与配套价值构建 * 价值体现：都市感，国际化，滨海体验 商业与配套选取五大原则： 标定项目档次 体现项目国际化和都市的属性 体现项目滨海特色 体现独特性和差异性 体现生活性 * 商业与配套价值构建 注重灰空间的处理与强化，尤其是内外功能空间的连接和过渡，增加尺度感和情趣性 “灰空间”通常利用观景露台进行处理； 过度空间非常强调尺度和变化，实际的效果是大大加强了居者对空间的感受，而不仅仅是单一的观景露台； 海景 海景 2F主卧 1F餐厅 海景 露台 客厅 娱乐间 * 别墅产品价值构建 坡地产品体现山地与海资源的结合，加强别墅意向 户户有海景——利用地势高差进行产品组织和交通组织，尽量做到户户有海景，户户有院落 放大景观资源——公共空间尺度奢侈化 别墅感——空间设计运用别墅符号，增强别墅体验，增加居住舒适性，提高性价比 山地与海 * 坡地产品价值构建 坡地产品增强别墅感受，尽量做到户户有海景，生活有天地 坡地产品利用地形高差，组织不同入户层和不同交通组织方式，形成容积率相对高的别墅感住宅； 使建筑在自然的退台中户户拥有院落； 尽量做到户户有海景，通过拉开高差，甚至做到地下室全海景； 退台形成院落 * 坡地产品价值构建 坡地集合住宅——依坡而建，层层退台 1～3层集合住宅所在地的地形坡度最大，建筑紧密结合地形由下而上作退台式处理，既为每户住宅提供了私家花园，又丰富了建筑形体，削弱了建筑体量，各层住宅均视野开阔。 通过对不同高度的地段的架空处理，使其在变得平和的同时充满了层层递进的动感和美丽 * 坡地产品价值构建 类别墅的居住感受——层层递进，分开入户 入户 坡地集合住宅 首层花园 入户 入户 后院 退台 * 坡地产品价值构建 坡地别墅 车库 坡地别墅户型 依据地貌设计（7层，每户3层空间） 6房3厅4卫 开间10.8米，单户最大进深12.9米 层层独立内庭院 客厅半挑空设计（双层挑空） 独立主卧室层设置 交通组织：错开入户方位 建筑面积250-267平米 * 坡地产品价值构建 公共空间奢侈尺度，尽可能赠送空间 坡地上层别墅——SUNHOUSE 置高、视野阔 露台空间 赠送露台约占25% 空间可自由划分 整个开间全为客厅所用，空间大且有大面景观玻璃窗 ……