云南城投300亿重塑滇池

二十余年的沧海桑田，生活污染使滇池变成为世界上治理难度最大的湖泊。然而命运轮回，在拯救滇池的一系列方案中，一项保护开发计划正在实施。
“这将有利于控制污染源、改善流域生态环境和恢复滇池生态系统，对昆明人居环境影响深远。”施建者云南城投(600239.SH)董事长许雷2008年11月18日接受本报记者采访时说。
挟一、二级联动开发模式，许雷誓言改变历史上城市城投公司因投入基础设施建设却无收费权而最终走向资不抵债的命运。
这一天，云南城投借壳上市不足一年。
一二级联动开发30平方公里
2007年11月30日，云南省城市建设投资有限公司(简称“省城投公司”)重组红河光明成功，云南城投作为省城投公司旗下唯一的上市公司复牌上市。
作为政府设立的投资公司——云南城投的控股股东“省城投公司”，是云南省城市基础设施建设的投融资及运营主体，该集团由云南省投资控股集团有限公司和云南建工集团共同出资组建。直属于云南省国资委，注册资本金11.388亿元。控股股东此前一直承担城市道路以及基础设施的投资建设及相关产业经营，它的特殊地位被分析师们称之为资源获取的关键之一。
控股股东在股改说明书中有专项承诺，将所有房地产业务按审计账面净值作价注入上市公司；股改实施后3年内获得的金融、证券及矿业类资产的所有权或使用权，将按照公允价值注入上市公司。研究人员认为，承诺意味着控股股东的支持，可以使上市公司取得“靠自身经营积累之外”的快速增长。
2003年5月底，云南省委、省政府召开的昆明城市规划与建设现场办公会提出，以滇池为核心的“一湖四片”、“一湖四环”的现代新昆明发展战略。
双重背景下，2007年底，云南城投和昆明市土地矿产储备管理办公室签订《环湖东路沿线土地一级开发委托合同》，获取了昆明市近30平方公里范围的土地一级开发权。此举曾一度令云南城投连续拉出3个涨停。
进行土地一级开发将获得不薄的收益。合同细节显示，云南城投与昆明市政府对一级开发范围内的土地出让收益实行分成，扣除土地一级开发总成本及国家规定的各项基金，公司可获得土地出让纯收益的50%。若以上所提取的收益不足全部土地的一级开发总成本的5%时，昆明市政府向公司另行支付差价款，以确保公司的收益不低于合同项下的全部土地一级开发总成本的5%。
业内分析人士认为，土地一级开发后，公司将通过招、拍、挂方式，取得部分土地的二级开发权，在公司取得的其他土地一级开发项目中，公司可依照此模式继续获得低价、优质土地。
国元证券分析师陆航在比较了滇池周边地块2007年10月的拍卖价格后，对环湖东路土地一级开发后地块价格做了保守预测后称，整理出的地块拍卖价格将为200万元/亩左右。据了解，该项目的土地一级开发成本将在50万/亩-100万/亩之间。
据本报记者从其他渠道了解，环湖东路30平方公里控制性详细规划年底可完成，其中4630亩土地将于2009年上半年进入出让程序。即使4630亩土地的一半成功出让，按照陆航的上述测算价格，云南城投可望从数亿元的收益中分得50%。
多元化融资纾困
30平方公里的土地一级开发，投资规模将达到300亿，限期5年完成。资金将成为决定项目进度的关键。
“我们实行滚动开发、分期建设的模式。”许雷说。环湖东路沿线土地一级开发项目一期(4630亩)的一级开发总投资为人民币32.25亿元，需要投入资金20.28亿元。为了顺利完成项目建设。云南城投拟通过定向增发募集资金。
然而受大市所累，云南城投在6月2日股价达到最高点后，一路“颠簸”下行。公司迄今为止尚未成功实施定向增发。但许雷表示这并不会影响公司的工程开发进度。公司正努力获得国有商业银行基础设施贷款，还将争取符合国家政策方向的优惠贷款，此外和信托公司、海外基金合作都在考虑的范围内。公司管理层告诉本报记者，开发资金没有问题。
由于2008年一系列的扩张，导致公司现金流从2008年初始逐步趋紧。不久前公布的三季报显示，公司7至9月净利润为－466万元，经营性现金流降至-2.7亿元。公司管理层向本报记者表示，由于房地产建设周期和结算周期特点，部分项目收入确认需等到四季度。
据相关信息，云南城投目前正在开发建设的三个主要项目，即“昆明艺术工场——森林湖项目”、“大理古城西南片区保护与发展一期”和“东川古铜旅游小镇项目”。截至9月底，三个项目均已开盘销售，其中森林湖项目销售率超过40%。
有一级开发项目和在售项目利润做保证，云南城投经营层表示，公司承诺能够兑现。在国家决定4万亿投资基础设施的背景下，云南城投将争取更多的基础设施建设资金。